房地产硬着陆即将成为事实，政策反转成为必然

预计2022年全年商品房销售总额约13.2万亿元（5%浮动），同比减少28%。商品房销售总额占GDP比值约8.7%。房地产硬着陆即将成为事实，房地产调控政策反转成为必然。

本人曾于2021年5月发表《深度解读：为什么说房地产是金融领域的“灰犀牛”》一文，深度论证了房地产与国内经济生产总值、广义货币发行总量（M2）、房地产的贷款余额、及居民购买力之间的相互关系。部分结论如下：

房地产市场与国内经济发展水平及M2呈正相关关系，且存在比值上限。

当国内经济发展水平较好时，伴随货币发行总量的上升，流入市场中的货币增加，推动商品房销售总量的上升。当国内经济发展水平较弱时，伴随货币发行总量额收缩，流入市场中的货币量减少，商品房销售总量将会减少。房地产市场中的商品房销售总量与GDP和M2对应关系存在比值上限，当得到一定上限后，则房地产市场的投资风险增加。

房地产市场与居民购买力呈正相关关系，且存在比值上限。

当居民购买力强时，商品房销售总量将上升，当居民购买力弱时，商品房销售总量将出现下滑。我们通过城镇职工工资性收入、个人住房按揭贷款余额、个人年偿还贷款本金及利息金额等数据来对居民的购买力进行分析。当居民住房支出总额占到工资收入总额一定比值后，则房地产的市场风险增加。

经过对历史数据的分析，我们认为，房地产市场投资的安全区域为：

1、安全指标一：商品房销售总额占GDP的比值≦15%；

2、安全指标二：商品房销售总额+房地产贷款余额占M2比值≦20%；

3、安全指标三：住房支出综合占城镇职工工资收入比≦40%；

国家对房地产的宏观调控目标，也是将以上指标调整到安全区域内。2021年9月在此理论基础上发文，在假设国内经济发展及货币发行增速保持在6%/年的条件下，推论若房地产实施软着陆计划调控策略，预测到2025年相比较2021年商品房销售总额、商品房销售面积分别减少3万亿元、4.5亿㎡，房地产贷款余额则减少4万亿元。

然而，受经济逆全球化及疫情影响，导致国内经济发展失速，2022年一季度GDP增速仅4.8%，年内5.5%发展目标遭遇挑战，房地产软着陆的设想变得不切实际。

1-5月份商品房销售总额仅4.83万亿元，同比下滑31.5%。2021年6-12月份商品房销售总额为8.9万亿元，月均销售约1.5万亿元，预计2022年6-12月，月均销售1.2万亿元，即预计还将完成8.4万亿元，全年预计完成13.2万亿元左右。（上下浮动5%）。全年同比预计将减少28%左右。

假定全年GDP最终保持5%的增长，则预测2022年GDP为151.6万亿元，商品房占GDP比为8.7%。大幅度低于2021年的15.91%。原本计划5年软着陆的调控目标，受经济下行叠加房地产本身发展因素的影响，在一年内实现了硬着陆。

则房地产政策的制定将发生反转，调控方向将由限制发展转为刺激发展。

当前比较尴尬的是，指标一商品房销售总量占GDP比值已进入安全区；但房地产贷款余额并不能在短时间内大规模缩减，居民收入水平也不能在短时间内获得大幅度提升，故安全指标二、三尚需要进一步调整，使得房地产调控的难度加大，手段也将变更为复杂。